New York’un kıyı kenarlarında daha yüksek sıcaklıklar, daha sık ve yoğun yağışlar ve yükselen denizler konusunda endişelenen Belediye Meclisi, iklime neden olan sera gazı emisyonlarını azaltmayı amaçlayan öncü bir yasama paketinin parçası olarak 2019’da Yerel Kanun 97’yi yürürlüğe koydu. değiştirmek.

Yasa, New York’taki büyük binalara odaklanıyor ve emisyonlarına sınırlar koyuyor. Şehrin bir milyon binası, ısıtma, soğutma ve aydınlatma enerjisinin büyük bir kısmı fosil yakıtların yakılmasından geldiğinden, karbon emisyonlarının yaklaşık yüzde 70’ini üretiyor.

Şimdi, ilk eşikleri karşılamak için son tarihe sadece 16 ay kala – ve bunu yapmayan binalar için yılda milyonlarca dolara tırmanabilecek para cezaları tehdidi ile – ev sahipleri yüksek alarmda.

İyi haber şu ki, yasaya tabi olan 50.000 binanın neredeyse tamamı, şehir tahminlerine göre ilk son tarih olan 1 Ocak 2024’e uygun olacak. Ancak bu, cezalardan kaçınmak için harekete geçilmesi gereken şehir genelinde 2.700 bina bırakıyor – ısıtma sistemleri ayarlandı, sızdıran camlar değiştirildi ve enerji tasarruflu aydınlatma kuruldu.

Ve emisyon eşikleri, 2030’daki ikinci son tarih için önemli ölçüde düşüyor, bu da muhtemelen daha fazla binanın büyük değişiklikler yapması gerekeceği anlamına geliyor – sadece bina sistemlerini ayarlamakla kalmayıp onları değiştirmek – veya ağır cezalar vermek.

Büyük portföylere sahip emlak şirketleri – ve genellikle sürdürülebilirlik girişimlerine adanmış personel – genellikle karbon eylemlerini birlikte yürütüyor ve birçoğu yakın vadede ezici cezalardan kaçınma yolunda ilerliyor. Ancak bodrumlarında hâlâ petrol veya gaz sobası olan eski binalara sahip olan anne ve baba şirketlerinin ve şehrin konut kooperatiflerini ve apartman dairelerini yöneten kurulların sırtları duvara dayamış durumda. Bazıları hala ne yapmaları gerektiğini ve hiç ummadıkları sermaye projeleri için nasıl tıslayacaklarını anlamaya çalışıyor.

Manhattan’da 97 sayılı Yerel Kanuna tabi dört binaya sahip bir aile gayrimenkul şirketi olan Digby Management’ın ortağı Debbie Fechter, “Yükümlülüklerimizin ve cezalarımızın ne olacağını gerçekten bilmiyoruz” dedi.

Şirketinin binalarda enerji denetimi yapan ve mal sahiplerinin yasalara nasıl uyulacağını anlamalarına yardımcı olan danışmanlık firmalarının dikkatini çekmekte zorlandığını da sözlerine ekledi.

Bazı sahipler geri adım attı. Mayıs ayında, Queens’teki iki bahçe apartman kompleksi ve Manhattan’daki karma kullanımlı bir binanın sahibi, yasanın kendilerini ve diğerlerini “acımasız” para cezalarıyla karşı karşıya bırakacağını iddia ederek ve uygulamanın engellenmesini talep ederek şehre dava açtı.

Bekleyen dava hakkında yorum yapmayacak olan şehir yetkilileri, mücadele eden mal sahiplerine sempati duyduklarını ve “iyi niyetle” çaba gösterenler için para cezalarından feragat edebileceklerini veya azaltabileceklerini söylediler – Yerel Kanun 97’de yer alan kıpırdatma odası. Şehir hala kurallar hazırlıyor. yasayı uyguladığı için ve birçok binanın ihtiyaç duyacağı güçlendirme türleri için tıslayacak bir finansman programına ara verdi.

Ancak Belediye Başkanı Eric Adams’ın yönetimi, iklim değişikliğini ele almak için geniş bir çabanın parçası olarak yasayı uygulama ve bina sahiplerini sorumlu tutma sözü de verdi. Ve federal hükümetin emisyonları kontrol etme kabiliyetini engelleyen yakın tarihli bir Yüksek Mahkeme kararı, iklim değişikliğiyle mücadeleyi yerel düzeyde kritik hale getirdi.

Şehrin iklim şefi Rohit T. Aggarwala, “Yerel Kanun 97 emlak sektöründeki herkese şunu söylüyor: İklim değişikliği sizin sorununuz” dedi. “Gayrimenkul sektöründe olmanın bir parçası ve parseli, karbonsuz bir geleceğe doğru ilerliyor.”

Yerel Kanun 97, büyük binalardan kaynaklanan emisyonları 2030 yılına kadar 2005 seviyelerinin yüzde 40 altına ve 2050 yılına kadar yüzde 80 altına düşürmeyi hedefliyor. Bu, şehirdeki inşa edilen metrekarenin yarısından fazlasını oluşturan 25.000 fit kareden büyük yapıların çoğu için geçerlidir. Kanun, genel olarak daha az enerji kullanmalarını ve ısınma gibi şeyler için fosil yakıtlardan elektrik enerjisine geçmelerini sağlamayı amaçlıyor.

City University of New York’un Bina Performansı Laboratuvarı’nda bina operasyonları araştırması direktörü Paul Reale, “Temel görev, binaları karbon diyetine sokmak” dedi.

Emlak yöneticileri, getirdiği maliyetler ve büyük binaları hedef alması, daha küçük binaları ve diğer gayrimenkul kategorilerini çırılçıplak bırakması nedeniyle Yerel Kanun 97’ye karşı çıktılar.

Gayrimenkul sektörü üyeleri de elektriklenme telaşını sorgulayarak, şebekenin artan talebi karşılayıp karşılayamayacağını sordu ve olası kesintiler konusunda uyarıda bulundu. Elektriklerini sağlayan ve hala fosil yakıtlara dayanan enerji santrallerinde üretilen karbon emisyonlarından binaları sorumlu tutmak için yasayı suçluyorlar.

Bir lobi grubu olan New York Emlak Kurulu’nun kıdemli başkan yardımcısı Zachary Steinberg, “Bu, bina sahibinin kontrolü dışında” dedi.

New York yasası, Boston ve Washington da dahil olmak üzere diğer şehirlerde de benzer yasalara ilham verdi. Kanunlar, ülke genelinde belediyeleri süpüren “her şeyi elektriklendir” hareketiyle el ele gidiyor.

Yeni binalar genellikle eski binalara göre yasalara daha kolay uyum sağlıyor gibi görünmektedir. Birçoğu ısıtma için zaten elektriğe güveniyor ve bazıları da bir binada kullanılan gücün çoğunu tüketen kiracılarına maliyetleri yansıtabiliyor. Binalarını düşük karbonlu olarak tanıtabilmek, sahiplerine fayda sağlayabilir, çünkü birçok şirket kendi sürdürülebilirlik hedefleriyle uyumlu mülklerde yer kiralamak ister.

Bina enerji denetimleri yapan gelişen bir işletmeye sahip bir mühendislik firması olan Cotocon Group’un kurucusu ve CEO’su Jimmy Carchietta, “Bu, varlık değerini artırıyor” dedi.

Örneğin Brookfield Properties geçtiğimiz günlerde One Manhattan West ofis binasını işletmek için hidroelektrik kullanacağını duyurdu.

Şehirdeki en eski gayrimenkul geliştiricilerinden biri olan Durst Organizasyonu, binalarının çoğunun 2024 eşiklerini karşılayacağını, ancak bir Midtown Manhattan gökdeleni ve Bank of America’nın kurumsal şirketinin evi olan One Bryant Park için yılda 2,4 milyon dolar para cezasına çarptırılmasını beklediğini söylüyor. ve yatırım bankacılığı işi.

2010 yılında tamamlandığında, One Bryant Park yeşil inşaat modeli olarak müjdelendi. Ancak 51 katlı bina tamamen dolu olduğu için çok fazla enerji kullanıyor, Bank of America günün her saatinde çalışan ticaret katlarına sahip ve Durst bol temiz havada döngü yapıyor.

Geliştiricinin başkanı Douglas Durst, daha az enerji kullanan seyrek nüfuslu binaların, verimsiz olsalar bile cezalandırılmayabileceğine dikkat çekerek, “Yasa yoğunluğu cezalandırıyor” dedi.

Kanun kurallarını yazmak ve ardından bunları uygulamak, Binalar Dairesi’ne ve onun yeni Bina Enerji ve Emisyon Performansı Dairesi’ne düşüyor. Ofis, şehrin emisyon sınırlarını yüzde 40 veya daha fazla aştığını söylediği 89 binadan gelen itirazlar üzerinde çalışıyor. Ayrıca, kâr amacı gütmeyen 21 hastane temyize gitti ve dokuz vaka işleme alındı.

Şehir, NYC Accelerator adlı bir program aracılığıyla bina sahiplerine ve yöneticilerine ücretsiz rehberlik sunuyor. Ancak düşük maliyetli krediler sunan bir finansman programı, sadece iki projeye fon sağlandıktan sonra revizyon için beklemeye alındı. Programın tekrar ne zaman faaliyete geçeceği belli değil.

Bay Aggarwala, duraklamayı yeni bir programın artan sancılarına bağladı ve finansmanın başka kaynaklardan sağlandığına dikkat çekti.

Emlak yöneticileri, Yerel Kanun 97’ye uymak için alternatif yollar aradılar. Şehir yetkilileri, bina sahiplerinin daha düşük emisyonlu mülklerden kredi satın aldığı bir düzenleme olan karbon ticaretinin masanın dışında olduğunu söylüyor. Ancak mülk sahipleri, beş ilçeye temiz enerji sağlayacak projeleri finanse etmek için yenilenebilir enerji sertifikaları satın alarak karbon emisyonlarını dengeleyebilir. Ancak şehir yetkilileri, kısa vadede yalnızca sınırlı sayıda REC’nin mevcut olacağını söylüyor.

Emlak Kurulu’ndan Bay Steinberg, “Yerel Kanun 97’de çok fazla çubuk var – çok fazla havuç yok” dedi. “Vergi indirim programı hakkında gerçek bir konuşma yapmamız gerekiyor.”

Çevre aktivistleri ve diğerleri, bina sahiplerinin binalarının emisyonlarını düşürmekten kaçınmasına izin verecek yasal boşluklara karşı temkinli.

Çevrecileri ve emlak geliştiricilerini içeren Urban Green Council’in CEO’su John Mandyck, “Acil olarak harekete geçmeliyiz” dedi. “İklim beklemiyor.”